Купля-продажа жилых помещений

Купля-продажа жилья совершается очень часто. Вместе с тем обычный человек весьма смутно представляет себе, как должны совершаться такие сделки. И, к сожалению, нередко возникают ситуации, когда человек становиться жертвой мошенников. Чтобы не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Итак, если принято решение о покупке, допустим квартиры, с чего следует начинать?

Прежде всего, перед покупкой нужно получить информацию об объекте. Многие думают, что для этого достаточно посмотреть на свидетельство о государственной регистрации права (так называемое «розовое свидетельство») или даже его копию. И это большое заблуждение. Информация, содержащаяся в свидетельстве, достоверна только на дату его выдачи, и уже на следующий день может радикально измениться. А при совершении сделки важна именно актуальная информация об объекте. Кроме того, в настоящее время свидетельства уже не выдаются. Поэтому единственный необходимый документ-выписка из ЕГРН.

Актуальные и общедоступные сведения из ЕГРН можно получить на сайте Росреестра, на едином портале государственных услуг или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). К общедоступным сведениям относятся: сведения (выписка) о зарегистрированных правах на объект недвижимости и сведения о переходе прав на объект недвижимости. В выписке из ЕГРН содержится описание объекта недвижимости, информация о зарегистрированных правах на него, наличии ограничений (обременений) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости и отметках о возражении в отношении зарегистрированного права на него.

Сведения о переходе прав на объект недвижимости содержат информацию о каждом правообладателе объекта недвижимости в очередности согласно записям ЕГРН о регистрации перехода прав от одного лица к другому, а также о виде права, зарегистрированного за каждым правообладателем, дате и номере государственной регистрации права, прекращения права. Таким образом, получив выписку из ЕГРН, вы будете владеть полной информацией о приобретаемом объекте недвижимости.

Если сведений об объекте недвижимости нет в ЕГРН, то запрашивается справка БТИ, поскольку именно данная организация раньше регистрировала право собственности и может иметь соответствующие сведения.

Далее- ключевой момент. Покупателю необходимо удостовериться в том, что перед ним действительно продавец либо лицо, имеющее нотариально удостоверенную доверенность от продавца на совершении купли-продажи. Также продавцом должны быть представлены подлинники документов, на основании которых ему принадлежит отчуждаемый объект недвижимости. Покупателю следуют обратить внимание на частую перепродажу объекта недвижимости — от такой покупки лучше воздержаться.

И самое главное. До того момента, пока Вы не получите актуальную выписку из ЕГРН и не удостоверитесь в том, что перед Вами действительно собственник либо уполномоченное им лицо, передавать какие-либо денежные средства нельзя. Даже если так называемый продавец готов подписать с Вами любой договор и написать любую расписку. Казалась бы элементарные вещи, но я останавливаюсь на них так подробно потому, что, на практике мы очень часто сталкиваемся с ситуацией, когда покупатель пренебрегает этими правилами и в результате отдает деньги неизвестно кому и непонятно за что.

А может ли собственник как-то себя подстраховать, чтобы без его желания с имуществом ничего не случилось?

Да, сейчас закон эту возможность предусматривает. Если Вы опасаетесь за принадлежащие Вам на правах собственника объекты недвижимости, можно обратиться в МФЦ с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие Вам объекты недвижимости без Вашего личного участия или участия Вашего законного представителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении.

Наличие такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.

Если с выпиской и продавцом все в порядке, как дальше происходит оформления купли-продажи?

Если продавец и покупатель пришли к соглашению — составляется договор. Очень часто сначала подписывается так называемый » предварительный договор». Его суть в том, что стороны договариваются в будущем заключить договор купли-продажи конкретного объекта, по конкретной цене, в определенный срок. Предварительный договор просто подписывается сторонами и нигде не регистрируется. Но в случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, ее можно понудить к этому через суд. Если до окончания срока, указанного в предварительном договоре, основной договор не будет заключен и стороны не будут на этом настаивать, то действие предварительного договора прекращается.

Следующий этап — это подготовка основного договора купли-продажи. По закону договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, договор составляется и подписывается в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор — это очень внимательно его прочитать. Поэтому я рекомендую потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного!) договор считается незаключенным.

Такими условиями являются:

данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Это те сведения, из которых понятно, где квартира находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно списываются они из свидетельства о государственной регистрации права;
цена передаваемой по договору недвижимости;
перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

Если договор купли-продажи сторонами составлен и подписан, квартира и деньги переданы, можно ли считать, что сделка состоялась?

Нет. В настоящее время правило о государственной регистрации самого договора купли-продажи жилого дома (квартиры) отменено. Однако переход права собственности на недвижимость надо зарегистрировать обязательно.

Хочу обратить внимание, что государственная регистрация — вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение закреплено за продавцом. У продавца на это помещение есть право собственности. Вот оно-то и зарегистрировано в ЕГРН. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него.

Государственной регистрацией перехода права собственности занимается Управление Росреестра и его структурные подразделения. Однако, для удобства, прием документов по государственным услугам Росреестра, в частности, по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; по государственному кадастровому учету недвижимого имущества; по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости) предоставляется в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина.

А как правильно оформить передачу денег от покупателя продавцу?

Способ передачи денег определяется сторонами: он может быть как наличным, так и безналичным. Передавая деньги наличными, можно обратиться за помощью к банку и арендовать банковскую ячейку. Но самое главное, чтобы у сторон остался на руках документ, подтверждающий передачу денег в счет оплаты по договору.

В любом случае в договоре купли-продажи лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты. Здесь хочу обратить внимание слушателей на то, что риэлторы зачастую используют форму договора купли-продажи, в которой обычно содержится следующая формулировка пункта по оплате «Цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составляет 1 000 000 рублей, которые „ПОКУПАТЕЛЬ“ уплатил „ПРОДАВЦУ“ полностью до подписания настоящего договора».

Наличие такого пункта в договоре свидетельствует о фактическом расчете между сторонами и подтвердить обратное, в том числе в суде, будет очень сложно. Поэтому рекомендую составлять расписку как доказательство передачи денежных средств и делать на нее ссылки в тексте договора.

Также обычно в договор вносится пункт о том, что дополнительное соглашение о передаче недвижимости сторонами составляться не будет. Однако сам договор редко содержит описание состояния недвижимости, поэтому чтобы избежать возможных взаимных претензий, лучше составлять акт приема-передачи недвижимости в виде отдельного документа.

Бывают ситуации, когда окончательный расчет между сторонами осуществляется после государственной регистрации права собственности за покупателем. Это, опять таки, должно быть отражено в договоре купли-продажи и в силу закона приобретаемая недвижимость останется в залоге у продавца до полного расчета. Информация о залоге будет внесена в ЕГРН.

Вообще же — и об этом необходимо помнить всегда — каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

После того, как осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от квартиры, должны быть на руках следующие документы:

договор купли-продажи квартиры;
акт приема-передачи недвижимости;
расписка на переданные денежные средства

А у продавца-полученная от продажи сумма денег.