Как узнать и оспорить кадастровую стоимость недвижимости или земельного участка?

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости: зданий, земельных участков – это законная процедура, которая проводится на основании Федерального закона об оценочной деятельности ( № 135ФЗ от 29.07.1998). Инициировать ее вправе государственные органы, частные и юридические лица, при условии, что это непосредственно задевает их интересы.

Основанием, или причиной спора обычно выступает завышение кадастровой стоимости объекта по сравнению со сложившейся в регионе рыночной ценой. Она представляет собой базовую величину для исчисления арендной платы за землю, налога на недвижимость. Поэтому основная цель пользователей – снизить стоимость объекта и соответствующих платежей.

Основной причиной расхождения рыночной стоимости с кадастровой являются разные методы оценки. Утвержденная государственная методика расчета базируется на обобщенных показателях: объекты группируются по сходным признакам и стоимость определяется как среднестатистическая величина с применением математических методов. Определение рыночной цены проводится с учетом всех действующих факторов.  В качестве таковых выступают:

• расположение объекта: в городе, за его чертой, на окраине;
• наличие и качество подъездных путей, других коммуникаций;
• окружающая среда: загрязняющие объекты, сельскохозяйственные земли.

В результате независимой оценки, снижение кадастровой стоимости нередко составляет до 30% от первоначально установленной величины.

В настоящее время для оспаривания кадастровой стоимости физические лица могут обратиться непосредственно в суд, а юридические – обязаны до подачи заявления пройти процедуру урегулирования в досудебном порядке, обратившись в соответствующую комиссию.

Государственная оценка объектов проводится один раз в 3-5 лет, после чего данные вносятся в государственный кадастр и опубликовываются в СМИ. Арендаторы и пользователи, не согласные с оценкой вправе оспорить ее в период до проведения очередной процедуры.

Законное снижение кадастровой стоимости земельного участка или строения допускается при наличии двух оснований:

• результаты независимой экспертизы, расходящиеся с государственной оценкой – она проводится по заказу заинтересованных лиц;
• выявление ошибки в расчете, связанное с неправильными или неточными сведениями об объекте.

Все основания должны быть подтверждены документами, основные из них:

• о праве аренды, собственности на спорный участок или здание;
• подтверждающие наличие ошибки, неточности в расчете;
• кадастровый паспорт или справка, выданная Федеральной кадастровой палатой;
• отчет независимого эксперта, заключение СРО, в которой он состоит.

При обращении в суд нужно иметь в виду, что истец обязан доказать тот факт, что стоимость определена неверно, и это нарушает его права.